Jaký můžete mít problém, když vlastníte společně se svojí polovičkou nemovitost?

Každý je rád, když najde spřízněnou duši, ve chvílích zamilovanosti se k sobě nastěhují, po čase se začnou poohlížet po vlastním bydlení, než budou děti.

A v tu chvíli, já cynik, říkám, pozor. Je na zvážení, zda s člověkem, se kterým nejste sezdaní, si pořídíte nemovitost. Může po čase dojít samozřejmě do situace, kdy láska a porozumění vyprchá, přijde rozchod nebo rozvod a co dál? Jak se vypořádat…je to strašák nebo to jde jednoduše?

Situace číslo 1: Nevstoupíte do manželství, žijete spolu na psí knížku a vezmete si společnou hypotéku a vlastníte každý 1 nemovitosti. Máte společnou hypotéku.

Tuhle alternaci mám jaksi nejradši, protože se jedná o podílové spoluvlastnictví nemovitosti s podílem půl na půl, povětšinou, a proto je vše tak nějak jednodušší. V případě, že dojde k rozchodu, mohou nastat dvě situace.

Jako rozumní lidé se domluvíte na společném prodeji nemovitosti, umoří se hypotéka a pokud vznikne z prodeje nějaký zisk, dělí se opět půl napůl.

Co když ale jeden z vás nechce prodat? Dojde tedy na vypořádání a měl by vám vaši půlku vyplatit. Nejlepší je nechat udělat odhad nemovitosti, kde jsou hodnoty podílů přesně vyčísleny a tudíž není problém se posléze domluvit, kolik se bude komu vyplácet. Stejně se dá postupovat i ve vyplacení movitého majetku jako např. kuchyňská linka. Ale co s úvěrem, když je na oba? Jednoduše, musí se ten, který prodává svůj podíl druhému, tzv. vyvázat z úvěru. Pokud úvěr zůstává u stejné banky, není třeba dělat bankovní odhad nemovitosti, pouze ten, který kupuje podíl a nemovitost si ponechává, si musí nechat prověřit příjmy, zda bude schopen splácet 100% nemovitosti. Po schválení úvěru se podá na katastr návrh na výmaz stávající podílové zástavy a bude vložena zástava nová, odpovídají celé nemovitosti.

Situace číslo 2: Vzali jste se, společně koupený majetek jde do SJM, společné jmění manželů. V případě rozvodu je kromě ukončení SJM zpravidla sepsáno i majetkové vyrovnání manželství a vyrovnání společně s rozsudkem o rozvodu je třeba vložit do katastru nemovitostí, aby se dle rozsudku změnilo vlastnictví.

Jak to myslím? Pokud ani 3 roky po skončení manželství a 3 roky od nabytí právní moci rozsudku o ukončení manželství na katastru není vložen rozsudek, na nemovitosti se změní SJM na podílové spoluvlastnictví, bez ohledu na rozsudek, který měl např. celý dům přiřknout manželce. V tu chvíli máte problém, protože bývalí manželé dle zákona vlastní 1 a musí se vzájemně domluvit na odkupu.

Takže jak tedy?

Můžete se dohodnout na společném prodeji nemovitosti po ukončení manželství s tím, že rozsudek o rozvodu dáte do katastru před kupními smlouvami s novým nabyvatelem, ne dříve.

Nebo vše vyřešíte hned, katastr vše zapíše podle rozsouzeného stavu a nemovitost prodává už jen ten manžel, který ji ukončením manželství dostal. Nebo se manželé dle rozsudku mohou domluvit, že nemovitost bude např. převedena na manželku, ale manželovi z prodeje bude vyplacena 1/3.

Co ale s hypotékou? Úplně ten samý případ jako u vyvázání z úvěru v případě rozchodu nesezdaného páru. Co ale, když je např. manželka na mateřské a dle rozsudku jí má nemovitost připadnout, ale tím, že je na mateřské nemá finanční zdroje na splácení úvěru? V tom případě se asi nemovitost bude muset prodat, protože manželka je pro banku nebonitní a banka nevyváže manžela z úvěru.