JAK SE NAKUPUJE V?DRAŽBĚ

V?současné době většina mých klientů spíš než nemovitosti na bydlení poptávají investiční nemovitosti na krátkodobé pronájmy.

S?takovými poptávkami se po celé Praze roztrhnul pytel a klienti lační po malometrážních bytech převážně 1+kk jsou zoufalí, jak rychle je každá nabídka na internetu pryč, mnohdy i v?řádech minut. 

S?ohledem na tuto skutečnost začali stále více hledat nemovitosti v?dražbách. Většina z?nich se na mě obrací ale s?dotazy, jak to vlastně funguje, jaký je postup a na co si dát pozor. Tak já se pokusím to nějak co nejjednodušeji shrnout. 

Kdysi když jsem začínala s?nemovitostmi, pracovala jsem ve společnosti, kteréž jedna z?činností bylo pořádání dražeb. To se ještě dražby konaly face to face a atmosféra se dala krájet. Mělo to zároveň něco do sebe, člověk viděl, kolik lidí se dražby účastní, jak se každý tváří a potí se mu ruce. Kontakt z?očí do očí je vždy nejmocnější zbraň. Finančně i organizačně méně náročná alternativa je samozřejmě dražba elektronická. Velkou výhodou je anonymita dražby a nemožnost ovlivňovat emoce zúčastněných. 

Kde se můžete dozvědět o konání dražby a kde se dražba inzeruje? Tak především dražby musí být uveřejněny v?dražebním věstníku. Pokud hledáte dražby online, nejen na vývěskách jednotlivých obcí nebo městských částí, poměrně často je najdete v?běžné inzerci a to např.na serveru www.sreality.cz. 

Dražby jsou konané jako dobrovolné a nedobrovolné. Dobrovolnou dražbu zpravidla zinscenuje vlastník jako prostředek prodeje, když se mu nedaří nemovitost prodat přes standardní prodejní kanály nebo si nechají udělat znalecký posudek a poté se pokoušejí prodat nemovitost nad odhadní cenou. Nebo se může stát, že nemovitost vlastní více spoluvlastníků a nemohou se dohodnout na odprodeji svých částí, proto si najmou dražební společnost a pokusí se prodat nemovitost v?dražbě. 

Nedobrovolná dražba je většinou následkem exekuce současných vlastníků nemovitosti nebo následkem insolvence nebo exekučního příkazu k?prodeji nemovitosti. Znamená to, že nemovitost je zatížena omezením vlastnického práva a může se stát, že exekutor nebo správce konkurzní podstaty nepovolí prodávanou nemovitost v?dražbě zatížit zástavním právem, tudíž v?případě vydražení nebude možné nemovitost financovat hypotečním úvěrem banky. 

Kde se tato možná omezení dozvím? V?dražební vyhlášce. V?dražební vyhlášce najdeme veškeré informace týkající se data konání dražby, podmínek, za kterých se dá nemovitost vydražit, účastnit se v?dražbě, výše dražební jistiny i minimální příhoz. Ale také možné omezení nemovitosti jako jsou zástavy, nájemní smlouvy, exekuční příkazy atd. 

Součástí dražby vždy bývá i znalecký posudek nemovitosti, který je ale pouze orientační. Vychází z?koeficientů daných tabulkově znalcem, je zde kromě popisu nemovitosti k?dispozici i pár fotografií, které mohou pomoci k?lepší představivosti ohledně stavu nemovitosti. Zpravidla u většiny dražeb pořádají dražební společnost minimálně jednu prohlídku nemovitosti, některé dražební společnosti mají prohlídku nemovitosti se zápisem do listiny účastníků jako podmínku účasti na dražbě. Stejně tak jako čestné prohlášení, že vy, jako účastník dražby nejste jakkoliv příbuzensky ani jakkoliv jinak spjati a na tomto čestném prohlášení je třeba ověřených podpisů. 

To, co se v?dražební vyhlášce zpravidla nedozvíte je fakt, že kromě částky, za kterou je vydražená nemovitost má kupující povinnost úhrady daně z?nabytí nemovitosti ve výši 4% z?kupní ceny. 

Pro jistotu si před každou dražbou projděte s?advokátem nabývací tituly a list vlastnictví včetně všech smluv a omezení na něm napsaných. 

Jak poznáte, kdy dražba končí? Dražba je vždy vymezená datem a hodinou konání, což ale neznamená, že nemůže skončit později, než je vymezeno. Zpravidla ale může být dražba prodlužována o dalších několik minut po posledním příhoze, v?případě, že někdo přehodí poslední příhoz. 

Ještě je zde jedna věc, která vás může překvapit. Jedná se o předražek. Předražitel?může po skončení?dražby?přeplatit vydražitele a získat tak vydraženou?nemovitou věc?do svého vlastnictví. Do?českého?práva se dostal od 1.?ledna 2013. Podmínkou ale je, že zaplatí částku, za niž byla vydražena, zvýšenou alespoň o 25?%, a že ji skutečně v této lhůtě převede na účet soudu. Soud o nabídce informuje vydražitele a umožní mu, aby nabízenou částku dorovnal. Poté usnesením o předražku, proti němuž se lze?odvolat, zruší usnesení o příklepu a rozhodne o předražiteli. Pokud je učiněno více předražků, předražitelem se stane ten, kdo nabídne více, v případě shodných podání má přednost původní vydražitel, případně rozhoduje pořadí podání.