Investiční byt s dobrým nájemníkem...realita nebo strašák?

V tomto článku vypíchnu pár vlastních zkušeností s pronájmem investičního bytu, který vlastním. Člověk by si řekl, že to přece není až taková věda pronajímat byt, že ano...

Před nějakou dobou jsem si vybrala z nabídky developera, pro kterého jsem prodávala, byt na investici, který jsem měla v plánu pronajímat. Činnost realitního poradce dělám již řadu let, ale i přesto mě ještě stále překvapují některé reakce nájemníků.

Bez složené kauce do nemovitosti nelez. To doporučuji každému, kdo pronajímá nemovitost? Proč? Na konci každého příběhu je ukončení nájmu, zhodnocení vad a vyúčtování spotřebované služeb spojených s užíváním nemovitosti. Když nemáte kauci, může se vám stát, stejně jako mě, že nájemníci jednoduše napíší smsku, že končí, nerespektují výpovědní lhůtu a hodí klíče do schránky. Co potom s nedoplatky a kde bývalé nájemníky dohnat? Pokud při podpisu nájemní smlouvy neuděláte kopii občanského průkazu jako přílohu nájemní smlouvy, je možné, že poté, co se s nájemníkem rozloučíte ho už ho nikdy neuvidíte. A bez dokladu totožnosti nájemníka máte jen jeho podpis na smlouvě, kterou ve finále v případě nedoplatků a vymáhání může i zpochybnit. A kde máte jistotu, že jím zdělené údaje do smlouvy jsou pravdivé?

Co když nájemník přestane platit nájem a dluží za nájemné či energie? Nejdřív radím poslat nájemníkovi doporučeně dopisem na adresu trvalého bydliště výzvu k úhradě dlužného nájemného, kde bude přesně psáno, do kdy bylo nájemné eventuálně služby dle nájemní smlouvy splatné a kolik dní je v prodlení od úhrady dle smlouvy. Tuto výzvu, i když se vrátí jako nedoručená, si schovejte v případě soudního sporu, který by mohl přijít. I když nájemník přes učiněnou výzvu nereaguje, můžete na základě smlouvy nájemní vztah vypovědět.

Přesně to samé jsem řešila před nedávnem. Měla jsem nájemníky, starší, seriozní lidi, kteří platili řádně nájem. Bohužel po uplynutí dvou let  přestali platit nájem i zálohy na energie a i přes veškeré sliby neplatili. Na výzvy nereagovali. Jelikož dluh narůstal každým dnem a navíc dorazilo vyúčtování energií s dalším několika deseti tisícovým dluhem, byla jsem nucena přikročit k hrozbě vystěhováním. Slibovali, jak se večer mohu stavit, že budou mít celou dlužnou částku v hotovosti přichystanou, doma nebyli, telefony vypnuté. 

Na sms, telefonáty, e-maily ani dopisy 0. Poslední výstrahou bylo, když jsem jim napsala sms, že dne.....budou mít vyměněné zámky. Najednou začali komunikovat a dušovali se, že vše doplatí, což se samozřejmě nestalo.Nakonec se odstěhovali dobrovolně. Celý dům se na mě díval skrz prsty, že chudáčky stařečky vyhazuji. Dlužili na nájmu a energiích skoro šedesát tisíc. Po odečtení kauce jim zůstal dluh osmnáct tisíc, které se ani přes právníky nepodařilo vymoci.

Poučení plynoucí? Ve chvíli, kdy nájemníci dluží více než jeden nájem zpravidla a další mají platit následně už zpravidla nedají takovou částku dohromady a pokud ano, většinou si na úhradu nájmu půjčují, takže se zadlužují zas někde jinde. 

Nechci vypadat jako chytrolína, ale tohle je pouze jeden z několika nájemních vztahů, co jsem měla.       Abych nezapomněla, přečtěte si https://www.mesec.cz/zakony/obcansky-zakonik-2014/f4585909/. Je zde odkaz na novou úpravu nájemních vztahů dle NOZ, který je v platnosti od 1.1.2014. Najdete tam pro vás možná i pár zajímavých a nových informací, které by se měly zohlednit v nájemní smlouvě. Víte jak, jsme na cestě k tomu být jak v Americe, co není ve smlouvě, jako by nebylo a to, že se má poukazovat na zdravý selský rozum s tím se nepočítá.

Pokud dáváte smlouvu na dobu určitou, což jednoznačně doporučuji, na rok s možností prodloužení, nikdy na neurčito!! Nezapomeňte po uplynutí lhůty dodatkem tuto nájemní smlouvu prodloužit nebo dát alespoň měsíc dopředu nájemníkovi na vědomí, že smlouvu neprodlužujete. Pokud bude dál nájemník platit nájem, bere se automaticky, že nájemní vztah je prodloužen o další kalendářní rok, protože nájemník tím vyjadřuje vůli v nemovitosti setrvat a vy jste jen lempl :-D.

Co si myslím o přepisu energií na nájemníka? Myslím si, že to má svá úskalí proč ano i proč ne. V případě, že vám nájemník odejde bez rozloučení bůhví kam a vy neznáte jeho kontaktní adresu, energie budou psány ve smlouvě na něj, velmi těžko se vám bude  přepisovat odběrné místo, když nemáte k dispozici  jeho údaje ani údaje jako jsou třeba zákaznické číslo, číslo odběrného  místa, které najdete jen ve smlouvě s dodavatelem nebo na faktuře. Může se stát ještě situace, že ačkoliv se nájemník odstěhuje, na energiích je dluh, který nemíní hradit a může tudíž dojít k úplnému odpojení měřících zařízení. Dluh bude stále evidovaný na člověka, se kterým byla uzavřena smlouva a nikoliv na vlastníka nemovitosti, ale vy máte problém, protože chcete přece svoji nemovitost pronajmout někomu dalšímu a bez energií a měřících hodin. Musíte zkontaktovat distributora energií a domluvit se na opětovném připojení, což není obratem a návštěva technika může být zdlouhavý proces. Ale! V případě, že energie budou psány na vás, tak samozřejmě hrozí varianta, že nájemnici  spotřebují nad rámec složených záloh a třeba i několikanásobně a nebudou schopni nebo ochotni zaplatit, dluh bude psán na vlastníka, tudíž na vás, ale můžete dluh vymáhat soudně a nedojde k odpojení měřících zařízení. Můžete samozřejmě započíst dlužnou částku proti složené kauci na nájemné, ale může  se stát, že kauce nepokryje dluh.

Co se může ještě stát? Co když mi něco zničí? Ukradou? Na co mám právo? Otázka práva je ve věci nájemního vztahu vždy na straně  nájemníka, proto  se vždy snažím domluvit  a nájemní vztah ukončit dohodou, protože  po svých zkušenostech s právníky  a minulými nájemníky jsem dost skeptická. Co doporučuji při  zničení nemovitosti? Předávací protokol ke dni předání při začátku nájmu bych doplnila fotkami všeho příslušenství, nábytku, ale i podlah, kuchyňské linky, koupelnového nábytku.   

 A co když nájemník neplatí a nechce i přesto odejít??Nejhorší možná  varianta, která může nastat. Exekuční příkaz k vystěhování je řešení.  Nejdřív výzva k předání nemovitosti, k vyklizení nemovitosti a když nic nezabírá podat na soud exekuční příkaz k vystěhování nemovitosti. Můžete ovšem čekat několik měsíců, s tím se smiřte. Do té doby  nemůžete legální cestou vypnout dodávky energií, takže vám nezbyde než dál platit zálohy. U každé výzvy musíte čekat na formální doručení výzvy, protože  by se měla posílat poštou s dodejkou. Pokud dlužník nepřevezme výzvu, budete ještě  čekat, až se vám dopis vrátí a teprve potom můžete jednat. A víte, že délka, kdy dopis leží bezprizorně na poště je minimálně týden, takže si jednoduchou matematikou můžete spočítat jak dlouho potrvá  celá akce doručení.

 Má tedy po přečtení tohoto článku smysl vůbec pronajímat nemovitost? Jistě, že má :-) Akorát úplně první věc, co byste měli udělat je být obezřetní a vybrat si správného  nájemníka, nechat si předložit doklady totožnosti,  udělat předávací protokol a fotky a chránit především sami sebe. Nikdo to za vás totiž neudělá!